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新聞論壇

    主動式酬金制物業管理模式探討

  • 發布時間:2013-12-13文章來源:本站原創  |  瀏覽次數:1187

主動式酬金制物業管理模式探討

吳懷玉

 

    物業管理在我國是一個新興的行業,隨著住房制度改革的進一步深化和城市建設的迅速發展,物業管理行業進入了一個快速發展的新時期,同過去的房管所、單位的后勤部門在管理的方式和內容方面有很大的不同,從過去的單一管理到目前形成了包括房屋及相關設備維修養護、小區治安保衛、環境保潔、綠化養護、居民服務等綜合管理服務模式,從政府部門、單位內部管理到社會化管理,從無償享受到有償服務。物業管理對促進國民經濟的發展以及人民群眾生活質量的提高發揮了積極而重要的作用。

但我們也應看到目前居住小區物業管理還存在不少問題,表現在以下幾個方面:一是觀念滯后,二是法律關系不清,三是市場機制不規范,四是從業人員素質低,人才缺乏,五是建設管理不到位,后遺癥比較多,六是管理職責不明晰。從現在的形勢來看,矛盾越來越多,有些地方已經影響到了居民的正常生活和社會的安定。這些問題不解決,必然影響到物業管理行業的發展和改革的進行,也給社會的穩定帶來隱患。

2003年6月8日,國務院頒布了《物業管理條例》,使物業管理有法可依,有章可循。認真貫徹落實《條例》精神,實事求是,與時俱進,尋求符合國情的物業管理方式,使物業管理走上良性循環的軌道,根本出路就是建立和完善物業管理的市場機制,加強政府對物業管理工作的檢查監督,鼓勵專業機構介入物業管理,

《條例》明確了業主、業主大會的地位和權利義務,業主通過業主大會選舉業主委員會,選聘物業公司。業主要樹立正確的消費觀念,住房作為一般家庭最大的財產,每年付出一定的管理費用是必需的,為了有一個良好的生活環境也是需要有一定的費用支出,因此對于業主而言,要通過民主協商的方式取得一致,明確管理服務的內容和標準,在此基礎上公開選聘物業公司,做到優質優價。由于業主在物業管理領域處于弱勢地位,缺乏相應的知識,因此可以引入中介服務機構為其提供專業服務,政府職能部門提供幫助和指導,使小區物業管理符合現實狀況,保證物業管理工作的順利進行。

《條例》中明確業主委員會代表與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。這就表明業主委員會成為合同一方的主體,它代表的是全體業主,與物業管理企業簽訂的合同受法律的保護,雙方簽訂合同中約定的權利義務對合同雙方都有約束力,業主委員會要依據合同對物業管理企業進行監督,業主也要積極履行自己的義務,單一業主無故不履行義務,既是合同一方-----業主委員會,也就是全體業主違約。因此明確雙方的法律關系,權利和義務,按合同辦事,是保證物業管理工作順利進行的基礎。

《條例》規定物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則,在物業服務合同中約定。物業管理企業在履行合同的過程中要達到合同約定的服務標準,業主要按合同約定的標準進行監督,這種監督應當通過業主大會和業主委員會來實現,而不應是單一業主對物業管理企業,減少收費與服務的矛盾,使物業管理工作能正常進行。現在物業管理收費有兩種形式----包干制和酬金制,以包干制居多,價格有政府定價、政府指導價和經營者定價三種,目前居住小區物業管理的主要矛盾之一就是收費與服務水平認識不一,主要原因是收費不公開,服務內容和標準不具體。從實際的工作出發,主動式酬金制物業管理模式可以有效地解決存在的現實問題,有利于物業管理工作順利進行和行業的良性發展。

這一模式的根本原則就是業主由被動接受變為主動控制。雙方依法簽訂物業管理合同,明確雙方的權利義務,規范雙方的行為,從本小區的實際出發,由全體業主確定服務的檔次標準,監督物業管理企業的工作,做到明明白白消費。

首先要認識到物業管理服務的內容是復雜的、變化的,不能用一種方式標準去適用各種不同的居住區,只能根據各自的不同情況制定相應的物業管理方案,業主對服務質量、環境質量的要求也是在不斷變化的,服務標準必須適應業主的需求。因此要主動提出本區域物業管理服務的事項和質量要求,在這個過程中中介機構可以提供專業服務,政府有關部門可以進行幫助指導。物業管理企業作為專業公司,根據業主的要求有針對性地制定科學完善的物業管理方案和具體的服務標準,具體而言就是對于業主委托事項制定出具體的工作計劃(年度、季度、月)、維修養護方案,依據有關規定計算費用預算,服務標準從人員素質、儀容儀表、作業形式、環境設施、服務質量幾方面進行細化和量化,依據服務標準確定費用。業主大會對物業公司提交的工作計劃、維修養護方案、服務標準進行審定,選擇物業公司,業主委員會依此對其工作進行監督和檢查,避免收費與服務的不統一所帶來的矛盾。

要改變目前一家一戶繳納物業費的方法,因為合同的主體是業主大會授權的業主委員會,單一業主向物業公司交納物業費缺乏依據,《條例》中所說按時交納物業服務費用的義務,其義務對象并未特指物業公司,應理解為每一個業主對全體業主所承擔的應盡義務。所以物業費要歸集到業主委員會,由業主委員會統一管理,物業公司要積極配合做好此項工作,比如計算各業主的繳費金額,開設物業費專項管理帳戶等。物業管理企業根據計劃按月上報完成項目和費用結算,對超預算的項目要報業主委員會批準后方可實施,業主委員會審議后向全體業主公布,并按合同約定向物業管理企業支付費用和酬金。對于個別業主未繳納物業費,業委會可以用其他方式解決,直至用法律手段,按合同規定支付物業費,保證物業管理工作順利進行,維護大多數業主的權益,同時也避免物業管理企業的正當利益受到侵害。物業公司受業主委托利用物業公用部位、公用設施設備依法進行經營,所得收益按合同約定的比例歸全體業主所有,業主大會決定其使用,經營工作的開展,不但可以減輕業主的負擔,同時也是物業費的一個保證,物業管理工作能夠得以長期進行下去。
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