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新聞論壇

    張紅喜:相信 堅持 愛

  • 發布時間:2013-05-08文章來源:中國物業之窗  |  瀏覽次數:1050

  一、“業主自治”概念辨析

  “自治”在《現代漢語詞典》中的解釋非常明確,就是“民族、團體、地區等除了受所隸屬的國家、政府或上級單位領導外,對自己的事務行使一定的權力”。

  “業主自治”這一提法出現之前,中國傳統與“自治”搭配的除了類似于“廣西壯族自治區”這樣的“地名配”外,還有“居民自治”和“村民自治”這樣的“身份配”。而對照“自治”的標準釋義來看,無論是何種配搭,總能找到他們“隸屬”的上一級關系單位。比如“廣西壯族自治區”作為地方一級政府隸屬于國務院,實施“居民自治”的“居委會”隸屬于城市街道辦一級政府,實施“村民自治”的“村委會”隸屬于鄉鎮一級政府等。

  因此,中國傳統認識是把“自治”這一提法當成典型的政治語匯,“自治”本身就意味著政治權力的重新劃分,也就是要向上級單位分權。也因此涉及“自治”方面的制度設計,中國向來謹慎,要求必須適用基本“法”這一層級的制度淵源。也就是說,只有全國人大及其常委會才能創設“自治”方面的制度。

  2003年,國務院出臺了《物業管理條例》。這個條例在起草過程中專門研究過“業主自治”,本來也想在這方面創設幾條嶄新內容,但正是基于上述原因考慮,為了規避出臺風險,最后連“業主自治”這個提法都沒能出現在正式條款中,而是用“物業管理是業主的財產權利”這樣的所謂“立法原則”替代了。

  不僅如此,為了能夠“自圓其說”,應對各方打磨,促使早日順利頒布,國務院的這個條例在后來的正式條款中還特別增加了諸如“業主大會和業委會的決定必須和物業管理緊密相關、業主大會和業委會必須僅限于在物業管理區域內活動”等等限制性內容。

  顯然,“業主自治”這一提法屬于“自治”配搭中的“身份配”,與“居民自治”“村民自治”的配搭方式一模一樣,但“業主自治”這一提法和“居民自治”“村民自治”這兩個提法的內容性質也是一模一樣的嗎?

  我們還是從“業主自治”出現的源頭談起吧!

  20世紀90年代初,鄧小平南巡講話之后,深圳掀起了“二次創業”高潮,各行各業都再次表現出了“特別能改革、特別能創新”的時代精神,尤其在制度創設方面,深圳人大法工委等部門更是充分發揮了“特區立法權”的優勢,敢于出臺一些別的省份和地區不敢創設、無力創設同時也沒有意識創設的制度內容。

  1994年6月,在學習借鑒香港有關規定和做法的基礎上,全國第一部行業法規《深圳經濟特區住宅區物業管理條例》全新頒布,其中就首創了“業主自治”這一法規術語:“住宅區物業管理實行業主自治與專業服務相結合,屬地管理與行業管理相結合的管理模式。”從該條例后面章節內容的設置可以看出,業主自治的形式就是業主大會和業主委員會,而業主自治的內容就是通過住區內業主的民主表決決定聘請、解聘或續聘物業管理企業并由業委會與之簽訂物業管理合同、商定物業管理內容和價格等。

  “業主自治”這一提法能夠在1994年物業管理剛剛從珠三角推向全國時就已出現,起碼說明當時業內就已經有人深刻認識到物業管理其實就是業主自己的事,只不過為了迎合當時全社會對于所謂“專業”和“效率”的追求,同時也為了順利跨越當時業主對于“物業管理”這一新生事物還沒有太多認識、參與的積極性還很不夠等諸多弊端所帶來的發展障礙,業內對此的普遍態度是“認可基本權利,但限制相應行動”,因此深圳1994版條例才有所謂兩個“相結合”的管理模式提法。

  其實無論從國務院條例對“業主自治”這一提法的堅決回避,還是從深圳1994版條例對“業主自治”內容的粗線條制定,我們都可以看出,他們從根本上都認為“業主自治”只是財產權利的一種表達,而與政治權力無關。也就是說,業主自治中的“自治”,與詞典中的標準釋義和“廣西壯族自治區”“居民自治”“村民自治”中的“自治”,雖然基本“動作”有可能一致(比如都存在著民主表決方式等),但存在著內容性質上的根本差異。

  這種差異最典型的一個即是:業主自治不像居民自治、村民自治和地方自治需要向上級單位分權,它本沒有所謂“隸屬”關系的上級單位,它的權力來源只有一個,也就是“建筑物物權”。換句話說就是,人們通過購買房屋成為業主,然后就自然擁有房屋專有部分持分權、共有部分共有權和成員權這三種物權,而所謂“業主自治”就是業主對“成員權”的使用和處置。

  但讓人困惑的是,當前很多部門、很多人都對“業主自治”諱莫如深,也有一部分人過度闡釋或利用“業主自治”這一術語,弄到很多投身于這一領域的業主都有點概念混淆,也無從下手解決住區內真正存在著的物業管理問題。

  去年6月,首期深圳業主論壇開壇,作為該期內容的主策劃,我提出了這樣一個主題“業主自治:不可治理的治理”,其初衷就是為了從“業主自治”這個概念的辨析入手,以期引導工作在一線的業主能夠正確理解并有效運用這個概念。

  經過公開辯論和實例研討,首期深圳業主論壇達成的一致看法是:業主自治中的“自治”,意思是指“自主治理”,而業主的自主治理,強調的是在尊重區分所有建筑物物權的基礎上由業主共同決定共用部位的使用和管理,包括使用和管理方式。因此,業主自治中的“自治”,并非政治層面的自治涵義,同時“業主自治”也并不等同于“業主自管”,即業主自己管理小區,業主自治與物業公司業務的合法開展也并不存在著根本上的矛盾和沖突。


  二、當前業主自治發展的階段和困境

  物業管理在我國誕生發展32年來,業主自治經歷了業主基本沒有物業管理意識、被動接受物業管理消費、大膽質疑物業管理模式、主動維護甚至行使以物業管理權為核心的諸多物權等四個發展階段,現正處于“維權”的高峰期和“行權”的初始階段。

  當然,我們也要清醒地認識到,在當前業主權益意識高漲并紛紛付諸行動的同時,業主自治也明顯出現了兩極分化的現象:一極現象是大部分小區的業主因為各種原因怠于“維權”和“行權”。這類小區從深圳來看,占到全部小區的90%以上(深圳實施企業化管理和服務的小區或大廈約有5000多個,成立業委會的大約占到30%,在這30%小區或大廈中,業委會能夠正常、有效運作的估計不到30%);另外一極現象是有些小區已開始理性進入業主自治的高級發展階段,即開始自由、自主行使小區公共事務的治理權力(即主動行使本就屬于自己的“成員權”),并在治理實踐和理論方面已總結出了一整套的經驗做法和制度文件。比如無錫的春江花園、天津的上谷商業街、北京的美麗園和品閣小區、上海的三湘世紀花城以及深圳的景洲大廈和南天一花園等。

  值得一提的是,上述完全實施業主自治的小區雖然數量還非常少,但已經出現2007年《物權法》所允許實施的小區多元化管理和服務方式,即業主自己管理小區或自主聘請物業服務企業。至于其他人管理的方式已經誕生了相關機構,比如浙江、大連等地已成立了“物業管理師事務所”這樣的服務機構,但這些機構開展的業務尚屬顧問服務性質,目前市場上還沒有發現以這種方式整體管理一家小區的案例。

  去年7月中旬,合肥市一位行業主管部門領導在接受記者采訪時,十分誠懇地談到了當前業委會組織在日常運作中存在著大量難以解決的問題,并由此得出了一個非常刺激業主神經的說法“當前的業委會組織就是一個怪胎”。這一說法一方面非常形象、直白地道出了目前行業對于業委會問題的解決已幾近“束手無策”的地步,一方面也在網上引發了一場由業主、企業、研究機構和媒體等各方人士都積極參與的論戰。

  綜合各方人士的說法,尤其是我本人和來自上海一家物業企業的網友@活力Laogao 在論戰中的一些說法,我總結歸納的當前業主自治的困境及其成因如下:

  一是發展非常不平衡——也就是前述業主自治在現實發展中出現的兩極分化現象——既存在明顯的不同城市之間的區域性差異,也存在明顯的同一城市內部各小區之間的絕對水平差異。

  二是推進阻力非常大,困難非常多,這既表現在頂層設計偏頗,現行制度體系偏向于打壓和限制,而傳統模式力量還很強大,大部分力量又意識保守,傾向于維護現行制度體系,也表現在底層業主力量動員不夠,業主參與小區公共事務治理的積極性普遍不高,介入的深度更是非常有限。

  三是從物業管理外部,也就是從整個社會發展角度來看,誠信文化缺失,功利思想主導,契約精神孱弱,法治渠道梗阻,公民意識薄弱;從物業管理內部角度看,舊制度體系紊亂解決不了新問題,新制度創設(包括業主在小區范圍內創設的諸如業主代表大會制度、業主監事會制度等)位階不高又不能對接業內外其它相關的制度體系,同時即便在業主自治活躍的小區也存在著理論水平不高、實踐經驗不足、自治熱忱難以長期保持等問題,導致很多小區的業主自治起步艱難,步步艱難,最后聽之任之,直至不了了之。

  三、當前業主自治困境解脫的思維路徑和抓手

  說實在話,圍繞業主自治的體制機制問題,大家已談論得太久了,也談論得很多,從文明學到政治學,從行政、司法、教育到物業行業制度、企業發展模式,從社區治理機制到業主組織運作、業主權利意識等,真可謂“角度多多、內容多多”,但卻像一團亂麻,看上去都有理,卻“剪不斷、理還亂”,非常難以形成有機體系并落地成為具體政策。

  有一種普遍流行的觀點認為,目前行業現行制度體系中有關業主自治的法規政策都有,只是因為業主自身(包括業主組織)存在著諸多問題才導致這些法規政策難以執行,才導致業主自治難以順利推進。

  對于這個觀點,我本人明確表示反對,我認為,當前行業制度體系對業主自治來說是一個嚴重束縛。從表面上看,這個制度體系雖然承認了物業管理是業主的財產權利,并也給了業主成立和運作自己組織的一些權利,但細細考量起來,由于其本質上是推進一元化物業企業發展模式的一貫思路,所以基本在具體執行制度方面是虛化和限制業主自治的推進和發展的。

  正是在這種對業主自治“明揚實棄”的制度體系下,當前業主自治的發展需要業主付出太多太多的努力,同時由于利益格局的問題,業主自治每前進一步,都會在各個關鍵環節受到不同程度的打壓和拖延,這導致目前這項工作簡直就像攀登珠峰,一路要和天氣、氧氣、氣壓、高山癥、個人體力等做斗爭,這世界,有多少人攀登過珠峰呢?

  因此,不是業主自治的法規政策都有了而業主不執行的問題,才導致當前的業主自治十分艱難,而是首先從物業行業制度體系本身來說,它就不是一個支持業主自治的體系。我們首先要變革的正是行業制度設立的指導思想,然后要按照便于業主自治的思路去設立一些具體內容條款。

  當然,上述流行的觀點也有其可取之處,起碼它已經認識到當前業主自治的一個難點的確在業主自身的諸多問題。

  結合這個分析和我本人向來的思考來看,當前業主自治困境解脫的思維路徑有兩個:一個是解決制度體系問題,一個是解決業主自身問題。

  這兩個路徑的邏輯關系是這樣的:首先,前一個路徑屬于外在條件的爭取,是替業主自治排雷減壓、增加后勁;后一個路徑屬于內在要素的激發,是春風化雨、潤物無聲的化育工作,需要長期堅持。

  其次,前一個路徑經過變革有可能在未來某一個具體時間突然到來,它的最大作用是可以在較短時間內發動并促成業主自治,但最終要通過后一個路徑才能真正發揮作用;后一個路徑的到來沒有具體時間點,只能通過早已開始的一點一滴的累積才能在相當長的一段時間內看到一些效果,因此即使前一個路徑不能如愿鋪就,但堅持后一個路徑的耐心開拓,業主自治的“春天”也最終能夠一步一個腳印、扎扎實實地到來。

  第三,它們可以并行不悖,尤其在制度體系變革時,業主自身問題的解決還可以成為制度變革的目標和內容;制度體系變革之后,制度的落地實施和作用發揮,更需要業主自身問題的全面解決。當然,在制度體系全面變革之前,業主自身問題的逐步解決也可以促進制度變革的早日到來。

  從業主自治發展的時間軌跡來看,這兩個困境解脫的思維路徑及其相互之間的邏輯關系是站得住腳的。

  1993年初,全國開始自覺設計物業管理行業的發展道路和模式,而此時業主自治還沒什么動靜。當然此時的物業管理發展道路和模式設計就是以企業發展為核心的,然后一直到今天,這個設計體系已相對完善。而今天業主自治的發展已遠不是當初還沒什么動靜那個狀態,面對越來越高漲的業主自治意識和行動,以企業發展為核心的物業管理道路設計遂與之慢慢形成沖突,到今天這個沖突已幾乎成為雙向危機。

  面對同樣難以在短時間內就可以立即解決的兩個危機,我們總得找到一個“牽一發而動全身”的抓手或突破口吧?找業主自身問題?這是一個需要花費不知多少年才可以真正解決的問題,中國近代以來這個類似問題就存在,我們解決了嗎?沒有解決,但好像又在慢慢解決當中,總之是找不到解決的時間臨界點的。

  好,找制度體系問題,這個要多少年呢?是的,我們一直在問,物業管理二次改革的核心制度問題究竟要用多少年才可以解決呢?這個目前恐怕真沒有明確答案,那就退一步想,這個問題的解決總比業主自身這個涉及面更廣的問題的解決所要的時間更短吧?這個問題若解決了,至少可以減輕那些積極業主行權的壓力和障礙吧?

  同時在實施物業管理二次改革,尤其是在制定新的制度體系時,一定要結合歷史和國情,分步驟、分階段、分地域、分小區來執行。那些業主活躍的小區,為什么不可以讓他們輕松的按照自己的意思來自治?那些因各種原因業主暫時還不夠活躍的小區,為什么不可以遷就現在的企業化物業管理模式?

  我本人現在越來越意識到,無論從企業自身發展的角度,還是從業主自治的角度來看,現在物業行業的最大癥結還是現行制度體系。這個體系太封閉,不符合時代發展的新精神和新要求。這個封閉的制度體系一松動,就像打開了物業管理發展的“死結”,像什么市場價格機制、服務評價標準以及業主自治等許多已僵化多年、難以解決的問題就都被激活了。

  當然,這個封閉已久的制度體系變革一定要有宏大的格局和情懷,要對多元化的物業管理發展模式有全面估計,要符合物業管理本質,滿足業主對于物業管理的絕對話事權。

  近年來,我一直在內心審視所謂“北京物業管理新政”的問題。從思維路徑的變革來說,北京2010年掀起的制度體系變革,在全國物業行業絕對是第一個大膽吃螃蟹的“人”,之所以現在動靜不大,原因很多,但主要有三點:一是缺乏更高層面的政策和制度支持;二是業內無所不在的各種“抵觸”,尤其是大多數的企業和基層一些行政部門還沒有轉過彎來;三是業主力量動員不夠,業主自身問題的解決還不夠全面和深入。

  當然,要具體分析和評價北京物業管理新政,既需要一定的篇幅,也需要一定的時間,目前時機仍然還不成熟,但起碼從中我們可以獲得一些啟示:制度體系的變革問題雖然艱難,但慢慢一定會在某個時間點解決,而接下來制度落地實施的問題更為艱難,這是要有長期奮斗的一代甚至是幾代人才可以做到的!

  四、重新審視和學習借鑒香港經驗做法

  最近,英國特許房屋經理學會亞太分會的兩位負責人來我工作的單位拜訪。他們兩位都是香港業界資深人士,都有著30年左右的從業經歷,對內地物業管理的發展非常了解,幾乎可以說是看著內地物業管理“長大”的。我們在談完雙方即將展開的一些合作事宜之后,我十分誠懇地求教于他們:香港的物業管理究竟是怎么運作的?香港的業主組織究竟是如何當家作主的?香港的同行究竟是如何看待內地物業管理及業主自治的發展的?

  據介紹,香港業界對“物業管理”的一個基本共識是:“這顯然是業主自己的事,我們只是受雇于業主、替業主打工的。”

  香港物業管理項目和內地一樣,有大有小,但最大的也就5000戶左右,最小的就是一棟高樓,項目體量普遍沒有內地那么大。

  香港的業主組織有3類,一類是有法人資格的業主立案法團,這主要存在于私人樓宇(也就是大陸的商品房小區);二類是業主委員會,與業主立案法團相比,僅僅是沒有登記為法人,但權力幾乎一樣,這既存在于私人樓宇,也存在于居屋(政府建設的用于出售給個人的房屋,不能參與市場流通,退出時政府要回購);三類是業主聯誼會,既沒有登記為法人,也沒有什么權力,只是一個意見咨詢機構,這主要存在于公屋(政府建設的只租不賣的房屋)。

  業主立案法團在香港10萬多棟樓宇中所占比重非常小,不到10%,這個比重且在逐年下降,原因是業主擔心會因此承擔更多的管理責任;業主委員會成立的相對就多一些,但最多的還是業主聯誼會。

  香港業主參與物業管理的積極性也不高,只是在出現累及他們個人利益的時候,業主才會抽出時間關注一下物業管理。這一特點與內地業主幾乎一模一樣。

  香港參與業主組織的人也是不拿薪酬的,對于物業管理財務的監督,無論是業主立案法團,還是物業管理公司,香港的廉政公署都發揮了重大作用。除此之外,業主組織的運作并沒有任何其它特別的監督手段。

  香港物業管理普遍采取的是傭金制,并沒有什么包干制的說法。業主組織主要是通過嚴格的年度預算來控制小區或大廈物業管理事務的開展。也就是說,預算編制在香港的物業管理是一件很重要的事情,預算一旦編制好并經業主組織通過后,具體實施物業管理的機構就必須嚴格按照這個預算來執行。業主組織有聘請專業財會人士來做年度預算的案例,但更多的是由業主中擁有財會從業經歷的人來做這個預算。任何業主都可以在工作時間內咨詢或查閱物業管理的任何賬目。

  談到內地物業管理的發展,這兩位資深專業人士指出,內地物業管理的專業性還有待進一步加強,尤其在寫字樓和大型設施的管理上,內地與香港還是有很大的差距。至于住區的物業管理,香港的一個問題是泛政治化,很多議員十分看重社區的選票,于是十分關注社區的物業管理事務,這會給社區物業管理帶來很多專業以外的麻煩;內地的一個問題是泛利益化,很多單位和個人好像都在社區找到了自己的利益訴求點,因此都在不遺余力地向社區伸手,令到內地的物業管理發展陷于利益紛爭的漩渦難以自拔。

  最后談到內地業主自治的問題,他們感覺現在這個話題在內地已經變得有些復雜有些面目模糊了。依據他們多年從業的經驗,這類問題的解決方法其實很簡單,一是牢牢樹立業主就是物業管理的主人地位,這個地位不見得要有法人身份,關鍵是要落地生根,給業主絕對的話事權,比如直接或間接掌握項目財權;二是業主要樹立正確的物業管理消費理念,首先要尊重專業人士、專業機構的專業建議,尊重物業管理從業人員的勞動,其次要真正明白“一分錢一分貨”的道理,物業服務費并非越低越好;三是在項目管理中嚴格執行傭金制,嚴格做好預算管理。

  結語:相信·堅持·愛

  對比香港的具體實踐經驗和多年來我本人對業主自治的思考,我發現找尋當前業主自治困境的解脫對策其實簡單,那就是正本清源,徹底理清物業管理的關系,真正把物業管理的話事權交給業主。

  而鑒于中國的政治制度和法治環境,這個話事權的轉移,需要從變革現行行業制度的指導思想開始,需要制定詳細、切實的條款內容及其配套政策。而這個制度和配套政策最終要坐實的其實是要將物業管理的財權完全交由業主及其組織掌控,同時在具體的項目管理中擯棄所謂的“包干制”,完全采用“傭金制”(相當于內地的“酬金制”)。

  至于業主組織法人地位的問題,其實只是業主組織的一個形式問題,它的目的也只是最終確立并有效行使業主的話事權。因此這個法人地位問題的解決,并非業主的必須選擇項。

  只要努力做到上述這些圍繞業主話事權而采取的制度舉措,其余問題的解決,就只是一些技術環節的問題,業主及其組織自己可以親自去做,也完全可以交給專業人士或專業機構去完成。

  至于業主動員的問題,不僅僅是香港,全世界都在遭遇著這個業主參與性不夠的問題,我想,只要在相關制度設計上充分考慮到這一點,這個問題就不難解決,其實這仍然是屬于技術環節的問題。

  看到這里,肯定有人會問:“當前業主自治困境的解脫對策真就這樣簡單?”對此,我的回答是非常肯定的,但前文我已說過“結論是簡單的,但關系是復雜的”,而中國的許多事情,往往就是敗在錯綜復雜的關系網中的,因此必須要小心清理圍繞在物業管理周邊的諸多關系。

  2004年初,我曾撰文分析過“物業管理的五大邏輯力量”這個概念。所謂“邏輯力量”這個提法,無非是想說明圍繞物業管理的五大陣營,即業主、物業企業、開發企業、政府各級主管部門相關部門和相關各類中間機構以及除這之外的社會各界等,他們之間的關系看似松散,但其實是非常密切的,并且都和物業管理的發展高度相關。我們要確保社區和諧永續發展,確保住區業主幸福常在,確保業主自治能夠正常進行,就必須把這五大陣營當作一個邏輯概念來系統分析,并在實踐中合乎邏輯的把這些力量有機的整合在一起。

  有朋友和我討論過“物業管理的五大邏輯力量”這個提法,認為我基本算是一個“騎墻派”,喜歡折中和妥協。我說不然,因為我是行業邊緣人,所以看問題可能更為超脫一點。如果硬要找我的立場,我只能說我是站在行業宏觀的立場,主要是謀求行業回到各大邏輯力量對立統一的局面。這需要各大邏輯力量的本位回歸,需要打破僵化的封閉發展模式,需要平衡各自的權利義務,需要大家各自站在各自的小立場進行全面深刻的反省。

  今年3月28日,為追蹤深圳景洲大廈地陷事件,我來到為該大廈提供物業服務的專業機構——深圳市之平物業發展有限公司,探尋該公司是如何處理在此次地陷事件中因緊急救援而不幸殉職的保安的。在獲得令人感佩的答案后,我看到該公司在墻上貼有這樣幾個描述其發展理念的大字“相信·堅持·愛”。彼時彼景,這幾個充滿人文關懷和頑強精神的大字一下子讓我聯想起如今尷尬糾結的行業發展形勢,聯想起如今還舉步維艱的業主自治。我感覺這幾個大字無意中道出了徹底解決這兩個問題的關鍵“密鑰”。

  我相信物業管理最終會回歸到本質,相信物業管理五大邏輯力量最終會各歸其位,相信業主自治在實踐中最終會有更多更合乎其本質、更合乎時代發展精神和項目專業要求的表現方式。

  我堅持倡導變革物業管理現行制度體系,倡導坐實業主自治對于物業管理發展的主導權;我堅持業主自身問題的解決需要發揚“水滴石穿”的韌勁,需要一代又一代人的不懈努力;我堅持高擎“更開放、更自由、更專業、更幸福”的物業管理“火種”,繼續游走在“亂石山崗投筑的物業管理城寨”。

  就像去年的那一天,我在電話中對物業管理的一位行尊說,我不憚于在網上寫文章批評你,其實這背后一切都源于“愛”!

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