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新聞論壇

    當前物業管理糾紛之實務探析

  • 發布時間:2014-04-28文章來源:法律教育網  |  瀏覽次數:958

物業管理糾紛是指在物業服務合同簽訂和履行過程中產生的糾紛,具體包括物業管理權糾紛、物業管理費糾紛、物業管理責任等糾紛。我國物業管理作為一個新興的服務行業,經過近二十年的發展,已經逐步形成企業化經營、專業化管理和社會化服務的運行機制。但由于我國物業起步晚,現階段的物業管理行業尚未真正形成規范化、產業化、市場化的發展格局,加之調整物業管理糾紛的相關法律法規相對滯后,物業管理公司自身原因等多方面原因,致使物業管理糾紛案件越來越多并呈現井噴態勢。本文就物業管理糾紛產生的原因做出分析,并就其解決對策談談自己初淺的看法。

一、物業管理糾紛產生的原因

1、缺乏真實、有效的宣傳和溝通,使業主不了解物業管理行業。物業公司到底干什么?如果物業服務內容標準不透明、收費依據不明確、違約責任含糊讓人無法理解,那多數人會選擇拒絕交費。面對眾多業主對物業服務內容和標準的疑問,物業公司不通過有效的宣傳主動與業主進行良性溝通,查找自身存在的問題,改進工作方式,而是采取訴訟方式解決,使雙方矛盾直接升級。

2、業主群體的分散性和個別性與物業服務的整體性和公共性,加深了業主與物業公司協商的難度。小區的業主群體是龐大而分散的,個人的想法、做法都不一致。但物業公司提供的服務是針對全體業主的,這確實存在著眾口難調的問題。如果個別業主對服務不滿意不交費,物業公司的服務也不可能針對該業主停止,這時如果大多數業主認可這種服務,就會出現少數業主必須被迫服從的局面。因此,物業公司與業主的矛盾有可能轉化為業主之間的矛盾。

3、合同的粗條化致使雙方發生矛盾后無章可循,進一步激化矛盾。物業公司的進駐往往是在開發商交房之前委托進駐,隨后才與業主簽訂協議,而開發商與物業公司往往關系密切,致使合同粗條化。物業公司在與業主簽協議時也是粗條化的合同,雙方沒有就服務標準、質量等內容進一步細化,而只是一個大概的要求,在發生矛盾后,往往無章可循。

4、新舊物業公司交接引發的糾紛。在業主大會選聘了新的物業公司后,在新舊物業公司交接過程中,舊物業公司出于各種原因有意無意排斥新物業公司的進入,致使交接過程產生各種問題。為避免麻煩,很多新物業公司進駐后不管前期物業的問題,如舊物業走時帶走一些資料和遺留一些問題,新物業進駐后對以前的物業問題封存,致使業主非常不滿,產生新的糾紛。

二、規范處理物業管理糾紛的建議

1、完善物業服務方面的法規文件,通過招投標,使業主和物業公司真正自主的建立合同關系。為避免開發商和物業公司之間的裙帶關系,在小區建成之時,應當由政府部門主持,會同小區業主代表共同進行招投標,確定前期物業公司,并確定前期物業合同,公示備案。成立業主大會和業主委員會之后,由其自行選擇是否重新招投標更換前期物業公司。在重新招投標確定物業公司后,由業主委員會與物業公司簽訂合同,并將合同公示備案。如此,則業主與物業公司之間可以順利地建立起合同關系。

2、規范物業管理服務與收費標準,建立相適應的配套措施。既然物業管理公司從資質上分為一、二、三級,從本質上講就應該體現資質的不同收費標準。目前我國物業管理企業收費主要是依據國家發改委與建設部發布的《物業服務收費管理辦法》,其中第五條對收費與服務水平作了原則性規定,即“物業服務標準收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則”。但實踐中各地方政府并未建立起服務水平與收費量化標準,有的只是做了大概規定,使服務水平與收費無法等額掛鉤。實踐中往往是在前期物業管理中由物業公司與開發商協商定好價格后報物價部門審批認定,而開發商為了使樓房銷售多一個賣點往往將物業管理費定的偏低。這樣在開發商還在開發時還好辦,開發商可通過補貼的方式予以支持,一旦樓盤銷售完畢,開發商搬出,矛盾便會急劇顯現,物業公司便會擅自提價或者降低服務標準。因此,要從法規上規范物業管理服務與收費標準,由政府頒布指導價,按不同資質不同服務水平定好不同的價格水準加以指導。物業公司要按服務水平收費,房管部門作為物業公司的行政主管部門要制定相應懲罰措施,對違反規定的加以嚴罰,杜絕開發商的投機取巧行為。

3、細化服務合同,明確雙方權利義務,避免矛盾發生時無章可循。物業合同是業主和物業公司明確各自權利義務的載體,也是糾紛發生時衡量各自主張是否充分的評判標準,更是人民法院處理物業糾紛案件的事實依據。故雙方在合同中應把相應的機制以及服務標準等內容約定清晰,避免糾紛出現時無所適從。物業公司要強化合同意識,簽訂合同時,應細化合同內容,為以后的服務提供可供判定的依據。同時,物業公司在收取物業服務費后,應當嚴格履行服務義務,提高服務質量,提高物業管理隊伍的素質。盡管物業管理服務屬于軟性的行業,但對其服務質量的好壞優劣應該有個統一的標準,至少一個地區應該有一個地區的服務標準,并將標準具體量化到每一個服務項目中,標準應由物業公司提出管理方案和管理預算,業主大會進行表決。業主也要增強契約意識,審慎訂立合同。履行合同時,應當遵循誠實信用原則,在享受物業服務的同時,認真履行交納費用的義務,依法維權。

4、發揮行政主管機關的監督指導作用,規范新舊物業交接。對新舊物業的交接,《物業管理條例》第39條作了原則性規定“物業服務合同終止時,業主大會選聘了新物業服務企業的,物業服務企業之間應當做好交接工作”。為避免新舊物業扯皮、推諉產生糾紛,要發揮行政主管機關的監督指導作用,明確責任劃分和交接時間限制,規范雙方交接工作,盡最大可能減少矛盾隱患。

從物業糾紛的歷史發展中,我們不難看出,之所以該糾紛愈演愈烈,關鍵在于物業公司和業主之間的互不理解、互不信任以及物業服務的不透明、不公開。因此,作為物業公司,應當擺正位置,端正思想,靠優質透明的服務來爭取業主的交費;作為政府,應當認識到物業服務對社會穩定的重要意義,積極介入,對物業公司加強監管,對業主自治組織加強指導和監督,給業主與物業公司構建良好的溝通平臺;作為法院,應當重視物業糾紛,通過訴訟平衡業主和物業公司的利益關系。各方一起努力,必然能大大消除物業糾紛,建立一個個和諧的社區,讓人們安居樂業。

(作者單位:江西省峽江縣人民法院)

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