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新聞論壇

    SOHO中國52億元拋售資產 潘石屹緊跟李嘉誠撤資

  • 發布時間:2014-03-03文章來源:證劵日報  |  瀏覽次數:1127

斥資41億元投資近三年,僅溢價11.26億元,SOHO中國就將上海兩個項目打包拋售了!與一度以300億元“光速進軍上海”相反,SOHO中國董事長潘石屹表演了一出“反轉”戲碼,開始主動收縮在上海的布局戰線。

  “我們在上海投資了近500億元,占SOHO總量的75%。”潘石屹向《證券日報》記者表示,SOHO中國正在調整北京和上海兩個城市的投資比例,將加重北京的投資力度,使北京和上海兩地達到平衡。

  值得注意的是,有業內人士向《證券日報》記者表示,41億元的投資成本,加上近三年的資金成本和管理成本等財務費用,SOHO中國出售上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場的盈利空間并不高。從某種程度上來,這意味著潘石屹看淡上海商業地產,與李嘉誠拋售陸家嘴(行情 股吧買賣點)上海東方匯金中心暗合,有緊跟李嘉誠,收縮上海投資戰線的意圖。

  52億元拋售上海資產

  2月28日,SOHO中國宣布,將上海的SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場及其權益全部出售給金融街(行情 股吧 買賣點)控股股份有限公司,總交易金額為人民幣52.3億元(約合港幣66.3億元).

  事實上,上述兩個項目都是SOHO中國進入上海之后以凌厲之勢火速收購的。

  2011年4月1日,SOHO中國宣布以16.34億元收購靜安區萬航渡路716弄至794弄地塊,后被命名為SOHO靜安廣場;4月13日,SOHO中國以24.7億元收購海倫路地塊,后被命名為SOHO海倫廣場。

  由此看來,收購上述兩個項目總計為41.04億元,時隔近三年之后,僅溢價11.26億元,溢價率甚至不足27.4%,低于業界保守預期的30%,SOHO中國就將其出售了。正如上述人士所示,雖然有一定的溢價空間,但若加上近三年的財務費用,盈利空間遠遠低于其在北京開發項目所賺的,這似乎頗不符合潘石屹一貫的“土豆賣黃金價”的營銷風格。

  對此,潘石屹表示:“持有經營京滬兩地優質地段的辦公物業是SOHO中國的長期發展策略,不會改變。在經營中我們會適時優化資產,包括在適當的時候轉讓一些相對非核心地段的物業,以及在適當的時候買進更優質項目,實現北京和上海的均衡發展,達到資產和資金的最優配置。”

  事實上,潘石屹也曾向《證券日報》記者表示,SOHO中國正在調整北京和上海的投資比例,正在積極研究在北京拿地或收購事宜。

  但值得注意的是,更多的業界人士將其解讀為,2012年SOHO中國宣布由銷售轉向持有的轉型戰略轉型后,資金鏈偏緊,近兩年拋售北京部分項目尾盤和上海資產是為其轉型做現金支撐,頗有無奈之意。

  收縮上海戰線

  據記者了解,2009年,SOHO中國首度進入上海。此后,在2009年-2011年期間,潘石屹以“光速投資”之勢在上海擴張。2011年當年,SOHO中國耗資約154億元圍獵上海中心區域,這一收購總額比2010年上升了149%。

  直至2013年底,潘石屹稱,SOHO中國在上海的投資已經達到500億元,占SOHO總量的比例達到75%。

  值得一提的是,2009年至2011年,潘石屹在上海的擴張之勢頗顯凌厲,但其在上海的發展可謂并不順利。2012年年初,SOHO中國在上海被指欠薪,SOHO中國在上海的一名銷售總監和多名業務員指責SOHO中國在上海的薪資模式不合理,拖欠員工薪資。此外,這也折射出SOHO中國進入上海后“水土不服”的問題浮出水面。此后,為了爭奪外灘8-1地塊,SOHO中國與上海本地巨頭復星對簿公堂,二審結果是SOHO中國敗訴。而在上海靜安區東八塊地塊的爭奪中,SOHO中國敗北,失手于美資房企。

  至此,有業內人士預測,潘石屹上海投資受阻后,無奈之下緊跟李嘉誠腳步,開始主動拋售上海資產,收縮上海布局,而且不排除繼續拋售上海資產的可能性。

  轉型遭陣痛?

  無獨有偶,潘石屹傾注心力擴張上海卻受到阻礙之際,其在北京也頗顯無力。除去2013年9月,SOHO中國以19.22億元取得了位于北京麗澤金融商務區E-04地塊的土地使用權外,SOHO中國上一次通過公開市場在北京獲取土地要追溯到2009年,當時拿下北京市朝陽區望京商業金融項目用地后,潘石屹高調參與了北京中服地塊的競拍,但顆粒無收。而整個2011年,SOHO中國在北京依然是無任何項目入賬。

  在北京和上海兩地均未順利獲得大筆收益之后,潘石屹啟動了由銷售轉向持有經營的重大戰略轉型計劃。2012年8月份,潘石屹宣布,公司將逐步告別一直以來散售的商業模式,改為持有出租物業。當時,《證券日報》記者曾從其內部獲悉,雖然持有物業經營是商業地產的本質運營方式,但無疑需要大量資金,而這對SOHO中國來說,現金壓力和轉型陣痛都將成為其嚴重困擾。

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,在貨幣政策轉向的背景下,商業地產快速銷售的熱情減緩,開發商資金風險倍增。此時,擁有比較充裕現金流并且經營管理經驗較豐富的開發企業才能實現“強者恒強”;反之,若開發商沒有充裕的現金流支持持有物業,將會增加財務風險,且減少收益。若短期內面臨貸款難或銷售不暢的問題,將導致一部分商業地產開發商出現現金流緊缺的狀況。

  鑒于此,多位業內人士猜測,SOHO中國在轉型中拋售上海資產,除了近幾年在上海獲利較低,短期看淡上海商業地產市場外,也不乏為支撐企業順利轉型而做出了“犧牲”。當然,增加北京投資權重更需要現金支撐。

  對此,SOHO中國方面表示,出售上海兩個項目將使公司所持現金增加52.3億元,有利于公司持續關注市場狀況,以發掘在北京和上海的黃金地段收購優質資產的機遇。此外,SOHO中國強調,SOHO海倫廣場和SOHO靜安廣場是SOHO中國在2012年8月宣布由“建造-銷售”向“建造-持有”的戰略轉型前收購的項目。

  不過,對于SOHO中國的轉型,張宏偉認為,在貨幣政策轉向的背景下,“轉型還是明智之舉的”。

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