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新聞論壇

    2014年樓市四大謎團待解 房地產稅前景撲朔迷離

  • 發布時間:2014-01-10文章來源:中國經濟網  |  瀏覽次數:1009

    1314,多少情侶癡迷的跨年,但對房地產業而言,卻是謎團叢生的過度。萬科“一哥”之位遭到貼身威脅,傳統商業地產遭到電商與高成本的內外夾擊,一二三四線城市的發展格局出現前所未有的分化,房地產稅的前景撲朔迷離……2014,究竟會給這些謎團怎樣的答案?

    謎團1

    萬科能否保住“一哥”的位子

    看到《2013年房企銷售排行榜TOP50》,郁亮估計“壓力山大”。雖然萬科依然以1740.6億元的銷售額領先,但與第二名綠地之間的差額卻只有115.3億元。

    已經連續做了10年老大的萬科從來沒有被逼得這么近過,即便是2009年,它與第二名的綠地之間,也差了120億元,而那時萬科的年銷售額才630億元。

    從2012年到2013年,萬科的銷售額增長了22.75%,綠地卻增長了50.77%,這也是綠地在去年年初即下達的任務,這個貌似不可能完成的任務,綠地完成了。對于2014年的目標,萬科和綠地都沒說話,但據綠地某重要區域事業部的高層透露,今年他們的增長目標依然是50%。其實要說企業規模,躋身世界500強的綠地早已把固守房地產的萬科遠遠甩在后面,只是在房地產界,綠地要超越萬科只能拿房地產銷售數據說話。從2009年開始,綠地就以一種令人炫目的速度大幅縮小著與萬科的差距,五年來,這種差距從42.58%到36.65%、35.87%、23.98%,如今僅6.62%。若以這樣的速度,綠地今年超越萬科將是大概率事件。

    神一般的萬科也會被超越,這似乎是萬科進入后千億時代后,就被反復臆測的事件,但當這個預測如此清晰地逼近時,郁亮是否成竹在胸?

    謎團2

    傳統商業地產是否一蹶不振

    王健林和馬云的億元豪賭終止了,財經八卦界的豪賭風頭話題已經讓給了董明珠和雷軍的10億元巨賭了。賭局雖然沒了,但在電子商務迅猛發展勢頭下,傳統商業地產何去何從的迷惘依然存在,2014伊始,發軔于電視游戲的可穿戴設備、體感設備成為科技界最被看好的應用技術,而這些技術將更加深刻地影響人們的消費模式,當電子商務與可穿戴體感設備無縫對接后,傳統商業地產將受到更大的沖擊,一蹶不振也許并不是虛言。

    這幾年翻天覆地的變化,估計沒人再敢輕視網絡對傳統生活模式的巨大沖擊力,但也正如董明珠所篤信的,當傳統行業插上互聯網思維的翅膀,將無所匹敵。不轉型、不改變的傳統商業地產一定會死得很慘,但是充分細分化市場、貼近市場需求、緊跟時代的商業地產發展空間將依然是可觀的。萬科在昌平首個商業項目的成功,正是這種思路的產物。

    壓力除了來自外部,還來自自身。近日,南京新街口某商場個體戶老板們集體站出來要求降房租。經過2009年以來的房價暴漲,傳統零售商業已經被驟升的租金、人力等成本壓得喘不過氣來。“為房東打工”似乎成為所有零售商們的共同職業,但總有到達邊際的時候。如果租金繼續保持這樣的上漲速度,涸澤而漁,傳統商業地產將死于自己的貪婪。

    謎團3

    一二線城市能否繼續領舞

    回顧2013年,樓市交易大熱,成交面積、成交金額的同比漲幅,都將超過前3年,且創2010年調控以來的最高漲幅。一線城市和部分二線城市的火爆,與三四線城市的樓市冷清并存,分化愈發明顯成為去年樓市的主要特征。

    中國指數研究院數據顯示,去年一線城市供不應求矛盾嚴峻,房價漲幅突出,北京、廣州、深圳漲幅均超過20%,北京領漲全國,漲幅最大為28.33%;廈門、南京、福州等熱點二線城市住宅均價較高,漲幅多在15%以上,其中廈門同比上漲27.91%,僅次于北京;武漢、重慶、成都等多數二三線城市供需基本均衡,房價走勢整體平穩,同比漲幅多在10%以內;大連、沈陽、唐山等部分二三線城市住宅供大于求,房價上漲緩慢,漲幅多在6%以內,處于相對較低水平;溫州、海口、聊城等少數二三線城市住宅市場下行,房價明顯下跌,其中溫州跌幅最大為13.91%。

    對于2014年的樓市走勢,不少業界的看法是:一二線城市和三四線城市樓市出現反差走勢,前者高利潤、高周轉、高去化;后者則是高庫存、低去化、低增長。而房企扎堆一二線城市,在推高地價的同時,也在醞釀風險。但相比三四線城市已可看到的風險,一二線市場的風險低一些。不過,不斷出現的天價地塊,讓不少房地產企業感受到一二線城市土地狂飆帶來的風險,一位房企負責人表示,一二線城市土地成本已非常高,如果遇到市場調控,或者宏觀環境發生變化,實際上它的風險也是非常大的。

    謎團4

    房產稅是否有實質性進展

    最近關于征收房產稅的消息又開始塵囂塵上,尤其是在樓市又開始出現火爆的行情下,自從2011年上海、重慶實施房產稅試點以來,有關房產稅擴大試點的消息就不絕于耳,更有消息盛傳2014年將正式征收房產稅。

    5月24日,國務院批轉發改委《2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》,意見中要求擴大個人住房房產稅改革試點范圍。雖然房產稅擴圍在今年并無太大動作,但十八屆三中全會《決定》提出,要深化稅收制度改革,完善地方稅體系,逐步提高直接稅比重,加快房地產稅立法并適時推進改革。

    中原集團研究中心指出,“房地產稅”與“房產稅”一字之差,也意味著房地產行業的稅制改革將是一個系統工程,其中將涉及各類稅種的整合優化。房產稅的實施首先需要通過嚴肅的立法程序,而其推進將是一件審慎及漸進的過程,短期內全面實施的可能性并不具備。

    業內專家表示,盡管難以全面實施,但作為在需求端可利用其來抑制投資需求的房產稅,預計仍將有一些城市加入試點,一些則極有可能在2014年納入房產稅試點擴圍的城市名單中。

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