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新聞論壇

    2013年全國房地產業十大事件“出爐”

  • 發布時間:2013-12-27文章來源:人民網  |  瀏覽次數:1158

人民網上海12月26日電 (記者孫小靜)上海易居房地產研究院評選出2013年全國房地產業十大事件,近日發布如下:

事件一:國五條及細則出臺·樓市調控效應減弱

事件:2013年2月20日,國務院常務會議出臺了房地產調控五條措施,被稱為“國五條”,主要包括房價控制目標、嚴格執行限購、差別化信貸政策、擴大房產稅試點和增加普通住房及用地供應等五個方面的內容,整體強度不大。3月1日,國務院辦公廳發布《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》,對“國五條”政策進一步細化,包括升級限購政策、收緊房貸政策、加碼交易所得稅、從嚴房價控制目標等,細則內容十分嚴厲。隨后,全國30多個城市的國五條細則陸續出臺,但內容明顯弱化。

評析:國五條出臺的背景主要有以下幾方面:一是,房價的過快上漲,2012年二季度開始,全國房地產市場開始復蘇,并逐漸加速回暖,尤其是房價漲幅持續擴大。2013年1月,全國70個大中城市的房價指數環比上漲0.57%,同比增幅首次由跌轉漲,一線城市更是領漲全國;二是,此次國務院常務會議是上屆政府的最后一次常務會議,在上屆政府執政期間,樓市調控貫穿始終,自2003年以來,十年間各類調控政策陸續出臺。就國五條的影響來看,除了個人所得稅升級造成了暫時的市場恐慌以外,對市場的整體影響不大。一方面,盡管國五條細則內容非常嚴厲,涉及到諸多的可操作的內容,如個人所得稅升級、限購政策升級等,但隨后各城市出臺的實施細則,明顯弱化了調控細則;另一方面,在政府換屆之后,樓市調控政策思路轉化,主要從“控制房價上漲過快”轉為“加強住房供應體系建設”,因此,行政性調控手段弱化,國五條也被逐步淡化。

事件二:十八屆三中全會召開·強調市場化利樓市

事件:2013年11月9-13日,十八屆三中全會在北京召開,研究全面深化改革重大問題,并審議通過了《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》,《決定》共提出60條改革措施,就房地產業而言,涉及農村土地改革、住房保障和供應、房地產稅立法等,但未提及房地產調控和房價。十八屆三中全會公報要求著重強調市場化:建設統一開放、競爭有序的市場體系,是使市場在資源配置中起決定性作用的基礎。要建立公平開放透明的市場規則,完善主要由市場決定價格的機制。

評析:十八屆三中全會強調市場的重要性,而以前的表述,多是“基礎性”作用,這次升級成“決定性”作用。就房地產行業的改革而言,自2003年屆政府執政以來,樓市調控政策持續出臺,但從調控效果來看,和預期出入較大,因此,房地產調控的思路也亟需轉變,從行政性調控向市場化管理轉化。整體上看,改革和市場化管理是為了經濟發展,房地產是經濟行業中的一個分支,將會因此受益。新一屆政府上任以來,不再提房地產調控,而是從市場化的角度來管理房地產市場。在樓市調控長效機制建立方面,逐步淡化行政手段,回歸市場化是一個大方向。據悉,住建部、發改委等部委正在共同制定房地產長效機制方案,強調通過土地、財稅等相關制度改革,建立房地產調控的頂層設計,促進房地產市場回歸市場化,目前被重點強調的保障性住房建設也在探討市場化路徑。

事件三:一線城市領漲全國·長效機制亟待建立

事件:2012年以來,全國房地產市場的復蘇和回暖,存在顯著的地區差異,總體上看一二線熱度高,三四線熱度低。國家統計局數據顯示,2013年3月份,一二三線城市房價環比漲幅分別為2.8%、1.1%和0.9%,漲幅差距達到最大。其后,環比漲幅持續收窄,至2013年11月份,一二三線城市環比漲幅分別為0.78%、0.56%和0.52%,漲幅差距縮小。自2012年9月以來,北京、上海、廣州和深圳等四個一線城市新建商品住宅價格環比漲幅和同比增幅連續15個月領漲全國,其中2013年11月份的同比增幅皆超過20%。

評析:2013年以來,房價整體保持上行走勢,主要分為三個階段:第一階段(2012年9月份至2013年3月份):表現為一線城市房價漲幅加速上漲,以絕對優勢領漲全國。主要原因是,2011至2012年樓市嚴厲調控中,一線城市受其影響較大,房價漲幅受到明顯的抑制,一旦市場回暖,政策相對平穩,具有強勁剛需的一線城市出現強烈的補漲效應,即“壓制越大反彈越大”;二三線城市,由于市場本身仍處于樓市發展的大方向中,在整體樓市環境趨好的條件下,熱點城市漲幅有所擴大,而部分二線尤其是三線城市供大于求的情況仍然突出,房價上漲的空間有限。第二階段(2013年4月份至9月份):表現為一線城市房價漲幅顯著趨緩,領漲優勢不斷縮小,主要原因是隨著“國五條”細則落地,一線城市作為先鋒陣地,北京、廣州全面執行限價政策,樓市量價受政策影響明顯。第三階段(2013年9月份至今):表現為一線城市環比漲幅再現加速收窄,主要原因是一線城市面臨房價過快上漲壓力,陸續升級調控政策,出臺“京七條”、“深八條”、“滬七條”對樓市加壓,通過強化供給端、繼續嚴格限購限貸、加大保障房供應等方面抑制房價過快上漲。調控升級短期內對降溫樓市起到一定作用,但這種“臨時抱佛腳”的應急行為并不是解決高房價的有利措施,建立房地產市場健康發展的長效機制更顯意義。

事件四:中央城鎮化會議召開·明確六大主要任務

事件:2013年12月12-13日,引人矚目的中央城鎮化工作會議召開。此次會議分析城鎮化發展形勢,明確推進城鎮化的指導思想、主要目標、基本原則、重點任務。會議提出推進城鎮化的六大主要任務:一是推進農業轉移人口市民化;二是提高城鎮建設用地利用效率;三是建立多元可持續的資金保障機制;四是優化城鎮化布局和形態;五是提高城鎮建設水平;六是加強對城鎮化的管理。會議中提出要全面放開建制鎮和小城市落戶限制,有序放開中等城市落戶限制,合理確定大城市落戶條件;重點發展城市群,以盤活存量為主,適當提高城市的住宅用地比例和容積率水平。

評析:“十八大”提出推動新型城鎮化規劃要求后,新型城鎮化上升到了國家戰略層面;十八屆三中全會又提出堅持走中國特色新型城鎮化道路,推進以人為核心的城鎮化,推動大中小城市和小城鎮協調發展、產業和城鎮融合發展。此次中央城鎮化工作會議,是改革開放以來中央召開的第一次城鎮化工作會議,是全面深化改革的一項重大舉措,在我國現代化進程中具有標志性意義。可見,當前我國城鎮化已進入了重要時期,也是發展的關鍵時期。在推進新型城鎮化發展的過程中,住房作為基礎性、配套性的作用,是重要的民生定位不會改變,促進外來務工人員的市民化和解決其住房問題成為關鍵。從此次中央城鎮化會議來看,對建制鎮、小城市以及中等城市落戶限制的放開,意味著未來中小城市的人口將會有顯著增長,相伴隨的會引致房地產市場有較大的發展。會議提出的重點發展城市群,適當提高城市住宅用地比例,意味著各城市,特別是特大和大城市,將會出現中心城區“退二進三”的城市更新,未來房地產市場供應規模將會增加,城市的綜合承載能力也將大幅提高。

事件五:地王現象成為熱點·樓市調控壓力凸顯

事件:2013年以來,全國土地市場異常活躍。上半年在經過對國五條等調控政策的消化后,5月開始土地市場率先拉開了反彈的序幕,尤其是三季度,有關“地王”報道開始密集出現,上海、北京、廣州等一線城市,經營性用地高溢價成交現象頻頻出現,全國土地出讓金收入也快速增長。進入9月,全國土地市場“地王”現象愈演愈烈:9月2日天津宅地單價“地王”出現,兩天之后北京農展館“地王”即以創紀錄的7.3萬元/平方米的樓面價出現,緊接著,9月5日上海就誕生了總價高達217.7億元的新“地王”,同一天,杭州和蘇州也有兩幅“地王”出爐。一時間,“地王”現象成為社會各界關注的熱點。


評析:今年“地王”現象的此起彼伏,既是去年下半年以來樓市回暖后房價上漲推動所致,也是去年土地市場慘淡后的跳躍式反彈。總體來看,今年“地王”多產生于一二線城市,“地王”的產生是多種因素共同推動的。首先,今年以來商品房市場成交強勢釋放,房企紛紛加緊了土地儲備;其次,房企資金明顯改善,除個別地產巨頭外,一些成長型企業為了迅速獲得品牌溢價效應,也投入巨資拿地;再次,由于我國經濟增長持續放緩,地方政府也需要通過土地收入來彌補財政,所以放出優質地;最后,一線城市優質地塊緊缺,激烈的市場競爭也抬高了地價。全國多地“地王”的產生,放大了對市場預期的負面影響,也進一步推高了房價的上漲預期。為此,9月末國土部要求,供需緊張的一線城市要加大住宅用地供應,平抑地價,務必做到年內不再出“地王”。雖然此后北京等地的部分“地王”被叫停,政策效應有所顯現,但由于一二線城市仍有優質地塊推出,土地市場競爭激烈化程度不減,“地王”現象依舊存在。未來對于重點城市尤其是一線城市,土地的高溢價率必然會對樓市調控造成較大的壓力。

事件六:溫州樓市持續降溫·市場價值理性回歸

事件:2013年全國房地產市場整體向上,絕大多數城市房價均呈現上行態勢,但溫州房價則延續了2011年以來持續下行態勢。統計局數據顯示,2013年11月,溫州新建住宅價格指數環比下跌0.5%,同比下跌1.1%,是70個大中城市中唯一同環比均下跌的城市,也是溫州房價連續27個月同比下跌。溫州市房產交易中心數據顯示,與2011年相比,目前溫州商品房價格平均縮水26%。而一些高端住宅價格甚至遭到“腰斬”。國土資源部公布的城市地價監測數據顯示,2013年第三季度全國主要監測城市的綜合地價中,僅有溫州的環比和同比均為負。與全國各地樓市平穩發展相比,溫州樓市走勢呈現另一個極端,也引起了行業高度關注。

評析:溫州樓市經歷了2010年的火熱之后,2011年開始迅速降溫,呈現明顯的泡沫效應。分析其原因,主要有以下兩方面:首先,是由于前幾年投資投機需求所占比例過高,導致房價在炒作中脫離實際需求,此后下跌也是價值的逐步回歸;其次,是溫州民營經濟近兩年受到較大沖擊,經濟不景氣也抑制了部分購房需求。在本輪房價大跌后不久,支撐著溫州房價高位運行的金融體系風險顯現。目前溫州人更愿意投資固定收益產品,而對于房產投資則很少。同時,從溫州樓市的供求角度看,近兩年政府加大了土地供應力度,2013年上半年溫州土地供應量已超過了2012年全年的供應總量。在土地供應成倍增加的情況下,供大于求局面將長期存在,房價反彈動力明顯下降。此外,溫州新建商品房庫存也明顯增加,雖然8月份溫州放寬了限購政策,但據溫州房產交易網數據顯示,截止2013年11月底,溫州新房庫存達369萬平方米,庫存壓力仍較大,這也進一步阻礙了房價的上漲。可見,溫州近期樓市的持續下跌,主要還是市場供應增加、價值回歸合理的理性反應。長期來看,在溫州民營經濟危機以及斷貸潮等金融風險未解決的情況下,溫州樓市發展仍將處于溫和態勢。

事件七:二手房征20%個稅·催生三月末班車效應

事件:2013年3月1日,國務院辦公廳發布了《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》,《通知》明確,稅務、住房城鄉建設部門要密切配合,對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。從市場反映看,新政出臺后的一周,各地房產交易中心均被趕來過戶的購房者擠滿。克而瑞監測數據顯示,14個典型城市3月2日-9日一周的二手商品住宅成交套數幾乎全線暴漲。其中廈門、無錫、揚州和杭州單周成交環比都超過300%,另外,從各地二手房市場歷史數據對比來看,北京、南京、天津、無錫、蘇州和揚州新政出臺第一周的成交套數也創下歷史以來的最高峰值,政策末班車效應之強令人始料未及。

評析:此前個人所得稅征收主要按兩種方案執行:第一種是差額部分的20%,第二種是房價的1%-2%。一般都是按后者執行。此次新政明確是按照轉讓差額的20%征收,短期給二手房市場帶來不利影響:一是在目前我國大部分家庭資產杠桿并不太高的情況下,個稅增加會導致部分二手房持有人延遲住房轉讓,二手房供給減少會給一線城市本已緊張的住房市場供需矛盾雪上加霜;二是目前市場中,賣家的議價能力比較強,增加的個稅勢必會部分轉嫁給剛性自住性購房者,從而增加購房者的負擔。長期看,由于我國房地產調控政策在具體執行過程中經常面臨著執行不力、落實不嚴的情況,中央和地方政府往往存在博弈,此次“20%個稅”政策除了北京有所落實外,其他城市仍然照舊執行。因此,二手房“20%個稅”政策的推出,雖然傳達了政府穩定購房者預期的調控信號,但要做到全面執行,從而達到調控目的,還需要政府認真思考一番。

事件八:房企海外擴張加速·國際視野繼續拓寬

事件:近幾年,越來越多的中國房企加入了海外擴張的大軍中。萬科、碧桂園、綠地、富力等知名房企,紛紛將目光瞄向了海外市場。2013年年初,萬科與美國鐵獅門簽署協議,將合作開發美國舊金山富升街201地塊;萬達繼2012年斥巨資收購美國AMC后,接連投資俄羅斯北高加索度假項目及與印度信實集團合作開發項目。同時,不少房企將馬來西亞作為海外擴張的第一站,包括碧桂園和富力等房企,甚至非洲市場也成為房企新的目的地。從2013年1月份披露的房企海外投資規模來看,當時公布的2012年投資額接近400億元。2013年前11個月,海外融資就超過3000億元。

評析:海外擴張,目前仍以一些知名房企為主,這與其資金實力、國際化視野、專業化團隊等要素齊備有很大的關系。海外擴張有幾大驅動力:首先,是國內的房地產政策環境,調控收緊帶來了經營的高成本與高風險,在限購、限貸、房產稅等調控政策下,房企拿地與銷售存在不確定性,同時,國內融資環境收緊,也逼迫房企主動去海外尋金;其次,是品牌擴張的沖動,盡管部分企業謀求擴張,帶有投機性,但絕大多數房企的擴張仍具較濃的戰略色彩,如萬達對海外酒店業的擴張步伐正在加大,這符合萬達商業地產轉型的總體要求;再次,是要迎合市場需求,目前國內購房者因為留學、就業、旅游等需求,紛紛將置業目光放在海外市場,房企貼近此類需求,在海外市場提供產品,有利于吸引高凈值的群體;最后,有國際化視野的企業才具競爭力,房企選擇海外某一站和某一項目,進行“邊干邊學”的探索,有助于深入了解海外市場,并有機會與海外知名房企交流學習。當然,房企出海也應注意風險,能否在海外市場游刃有余,還得看其是否具備各種基礎與前提。因此,不能盲目照搬國內開發經驗。同時,也要注重在海外市場中自身角色的轉變,海外市場沒有國內地方政府的支持,且房地產金融發達程度較高。

事件九:土地增值稅引爭議·稅費改革有望加強

事件:11月24日,央視《每周質量報告》曝光萬科、富力、SOHO中國等45家房企8年欠交土地增值稅超3.8萬億元。該報道涉及房企數量多、金額大,加之央視在媒體中的獨特地位,因此此番報道迅速在業內激起議論,諸多房企紛紛否認“拖逃漏”等行為,華遠地產董事長任志強更是連發8條帖子痛批央視。國家稅務總局有關負責人表示,這其實是對稅收政策和征管方式存在誤解和誤讀。央視報道提及的爆料人北京執業律師李勁松此前曾對房企欠繳土地增值稅進行過披露,此次更是對任志強的回應進行逐條反駁,并希望房企提出確切證據。

評析:李勁松律師所謂的“3.8萬億元房企應繳未繳”的推測與判斷,涉嫌嚴重夸大事實,且經央視報道之后,嚴重誤導社會輿論。但不容回避的事實是,盡管四級超率累進稅率表述得很清楚,但在實務操作中,各地稅務部門并沒嚴格按稅法執行。土地增值稅涉及較長的房產開發周期,對增值額的計算相對困難。部分稅務部門考慮到征收成本較大,因此從納稅成本考慮則弱化了征收力度。但該報道的價值在于,能進一步觸發社會對房企及稅費制度中的各類問題進行重新審視。當前樓市的市場化改革趨勢凸顯,樓市長效發展與調控機制正不斷建立,稅費制度改革迎合了時代發展需求。《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》明確要進行房地產稅立法和改革。房企謀求暴利的公眾形象下,社會自然希望包括土地增值稅在內的納稅情況能公開透明化。土地增值稅的問題肯定存在,關鍵要進一步完善制度措施、加強土地增值稅征管。唯有通盤考慮并回應社會質疑,才能促進稅費體系的健康發展。

事件十:兩部委發緊急通知·小產權房轉正無望

事件:2013年11月22日,國土資源部、住房城鄉建設部聯合下發《關于堅決遏制違法建設、銷售小產權房的緊急通知》,要求全面、正確地領會十八屆三中全會關于建立城鄉統一的建設用地市場等措施,嚴格執行土地利用總體規劃和城鄉建設規劃,嚴格實行土地用途管制制度,嚴守耕地紅線,堅決遏制在建、在售小產權房行為。11月24日,國土資源部、住房城鄉建設部聯合召開視頻會議,就堅決遏制違法建設、銷售小產權房問題作出部署。會議強調,要統一認識,準確把握黨的十八屆三中全會精神,清醒認識小產權房問題的危害性,嚴肅查處一批典型案件,嚴厲追究一批責任人員的責任,堅決遏制新的小產權房出現。

評析:小產權房通常是指那些違法占用農村集體土地建設,并向農村集體經濟組織以外的成員銷售或變相銷售的住宅項目。由于未獲得土地、規劃、建設、銷售等行政許可,不能辦理房地產權登記,屬于沒有產權、不受法律保護的居住房屋。近年來,關部門多次重申不得違法開發小產權房、不得購買小產權房。但全國各地小產權房在建在售勢頭依然不減,主要原因:一方面,小產權房不用負擔土地出讓金和各種稅費,相較商品房的價格優勢十分明顯,特別是在房價高企的一、二線城市,小產權房有著龐大的購買群體;另一方面,小產權房開發利潤空間巨大,在現行城鄉二元土地制度下,集體經濟組織也樂于將自有土地與投資人的資本結合,加之違法成本低、處罰威懾力小,導致小產權房建設愈演愈烈。十八屆三中全會前后,不斷有消息傳出小產權房有望轉正,尤其是“383方案”提出對已經形成的小產權房,按照不同情況補繳一定數量的土地出讓收入,妥善解決這一歷史遺留問題。十八屆三中全會《決定》也明確規定“在符合規劃和用途管制前提下,允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價”,該政策表述曾被視作小產權房的救命稻草。然而兩部委此次針對小產權房的表態,使小產權房未來轉正的希望破滅。小產權房反映了我國住房保障體系存在的問題,因此,要解決小產權房問題,不斷健全和完善住房保障體系便成為了關鍵。


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